Le grand gel du logement : pourquoi le marché immobilier a atteint un niveau historiquement bas et que se passera-t-il ensuite ?

Le marché immobilier est confronté à une dure réalité, avec une chute des ventes de logements existants à un niveau historiquement bas depuis 29 ans.

L’Association nationale des agents immobiliers rapporte que 2024 a été l’année où le rythme des ventes de logements existants a été le plus lent depuis 1995, l’époque de l’Internet dial-up et de Windows 95.

Cette statistique glaçante souligne un problème complexe : la confluence d’un inventaire rare et de prix en hausse, créant une tempête parfaite d’insuffisance de logements abordables.

En 2024, le nombre de logements existants vendus est tombé à seulement 4,06 millions et le prix de vente médian a atteint un sommet record de 407 500 $, selon la NAR.

Le marché est confronté à une grave pénurie d’approvisionnement qui continue de faire grimper les prix à des niveaux insoutenables.

Le labyrinthe des taux hypothécaires : pourquoi les propriétaires restent chez eux

Le cœur du problème est étroitement lié aux taux hypothécaires.

Selon CoreLogic, environ 80 % des prêts immobiliers existants sont bloqués à des taux inférieurs à 5 % en septembre 2024.

Il est compréhensible que les propriétaires actuels soient réticents à quitter ces taux favorables, surtout lorsqu’ils doivent passer à un taux actuel plus proche de 7 %, qui est le niveau auquel les prêts hypothécaires à 30 ans sont bloqués depuis des mois.

« Nous sommes nous-mêmes pris dans ce piège », a déclaré à Fortune Victor Currie, un agent immobilier basé en Californie.

Notre prêt hypothécaire est inférieur à 2 % et il est difficile de justifier de renoncer à cela tant que nous n’aurons pas décidé de réduire la taille de notre maison ou de quitter la Californie et d’utiliser les capitaux propres accumulés pour acheter la prochaine propriété en espèces.

L’attrait des prêts hypothécaires à faible taux d’intérêt maintient une part importante du marché à l’écart, restreignant encore davantage l’offre déjà limitée de logements à vendre.

De l’espoir à l’horizon ? Augmentation des stocks et nouvelles constructions

Malgré ce tableau sombre, il y a une lueur d’espoir pour ceux qui cherchent à acheter en 2025.

Realtor.com prévoit une augmentation de l’inventaire des maisons existantes au printemps, avec une hausse de 11,7 % par rapport à 2024.

Cependant, la solution n’est pas aussi simple que d’augmenter les stocks.

Bien que la construction de nouveaux logements soit importante, elle ne constitue pas une solution miracle aux problèmes du marché immobilier.

Sarah DeFlorio, vice-présidente de la banque hypothécaire chez William Raveis Mortgage, a déclaré à Fortune que les prix élevés des nouveaux stocks, associés aux taux hypothécaires élevés, rendent le marché difficile pour les acheteurs potentiels.

« Il serait impossible d’en construire suffisamment pour répondre à l’immense besoin, et les coûts de construction très élevés signifient qu’une grande partie du nouveau produit qui arrive sur le marché n’est pas abordable pour une famille américaine typique », explique DeFlorio.

Elle estime que « nous devrions voir les taux baisser au moins jusqu’à 5 % avant que les personnes détenant ces taux bas envisagent même de faire un geste ».

De plus, des facteurs locaux tels que les restrictions de zonage et les récents incendies de forêt, comme ceux de la région de Los Angeles, retardent encore davantage les progrès et aggravent la situation, selon Currie.

« Avec tous les obstacles réglementaires que nous avons, cette région est déjà notoirement lente en matière de construction et de développement », déclare Currie.

Il sera déjà difficile de trouver suffisamment de main-d’œuvre qualifiée pour reconstruire les zones dévastées, sans parler de la création de nouveaux logements pour répondre à la demande due à la croissance démographique.

Les nouvelles constructions : une pièce du puzzle, mais pas une panacée

La construction neuve peut offrir un répit, mais son impact varie en fonction de l’emplacement et de l’abordabilité.

Selon Fortune, Jennifer Beeston, prêteuse hypothécaire et vice-présidente senior chez Rate.com, souligne que si certains marchés proposent des constructions neuves dans la fourchette de 200 000 à 300 000 $, les régions où les pénuries sont les plus graves manquent souvent de tels développements.

Les complexités des nouvelles constructions ne s’arrêtent pas là, ajoute Beeston : « Beaucoup de gens considèrent la construction neuve comme une solution miracle, mais ce n’est pas le cas. »

Les acheteurs potentiels doivent également mener des recherches approfondies sur les constructeurs pour garantir la qualité de la construction.

Malgré le ralentissement général du marché des ventes de logements existants en 2024, le dernier trimestre de l’année a démontré une reprise encourageante.

La NAR a noté que les ventes ont atteint leur plus haut niveau depuis février en décembre.

Selon DeFlorio, même dans les marchés difficiles, les événements de la vie comme « le mariage, les enfants, le divorce et la mort » stimulent les transactions.

Débloquer le marché : des solutions créatives à l’effet de « verrouillage »

Le marché est actuellement contraint par un effet de « verrouillage », qui continuera d’avoir un impact sur le marché jusqu’à ce que les taux hypothécaires tombent en dessous de 6 %, déclare Beeston de Rate.com.

« J’ai l’impression que 5 est le chiffre magique, mais en dessous de 6, vous commencerez à voir des mouvements », explique-t-elle.

Elle suggère que pour répondre aux besoins du marché, il faudra des solutions créatives tant du côté du gouvernement que des prêteurs.

« Tant que le gouvernement ne proposera rien pour nous inciter à vendre, ce phénomène va continuer », dit-elle.

Des exemples de telles solutions incluent les « prêts hypothécaires portables » observés au Canada et en Grande-Bretagne, qui permettent aux propriétaires de transférer leur prêt hypothécaire existant sur une nouvelle propriété.

Beeston propose également l’idée que les banques offrent des taux inférieurs au marché aux clients qui ont déjà des taux inférieurs et qui souhaitent changer, une mesure qui pourrait potentiellement stimuler le marché.

Naviguer sur le marché du logement 2025 : stratégies pour les acheteurs

Bien que le marché immobilier soit difficile, il y a de l’espoir pour les futurs acheteurs de maisons.

Le conseil de DeFlorio est le suivant : « Il est très important de ne pas essayer de manipuler le marché des taux. Au lieu de vous concentrer sur le taux, portez davantage d’attention au paiement mensuel, car c’est ce qui aura un impact sur votre résultat final. »

Avec une planification minutieuse, une bonne compréhension du marché et l’aide d’un agent compétent, les acheteurs peuvent toujours trouver de bonnes options.

Beeston raconte l’histoire d’un vétéran militaire en Caroline du Sud, à Columbia, qui a pu utiliser un prêt VA pour acheter une propriété de 330 000 $ sans versement initial et avec un paiement mensuel compétitif par rapport aux coûts de location dans la région.

Elle conclut par une déclaration encourageante : « Il y a beaucoup d’opportunités en ce moment, il faut juste les chercher. »