מזרחי טפחות ישקיע בחברת הנדל"ן של ראובן אלה לפי שווי של 750 מיליון שקל

עם הפנים לבורסה: בנק מזרחי טפחות מנהל מגעים מתקדמים לרכישת 10% מאלה השקעות, חברת הנדל"ן של ראובן אלה. לכלכליסט נודע כי המגעים מתנהלים לפי שווי של כ־750 מיליון שקל לפני הכסף. 

במסגרת העסקה המתגבשת תזרים מזרחי אינווסט, זרוע ההשקעות של הבנק, שמנוהלת בידי רון הוכמן, כ־80 מיליון שקל לתוך החברה, ששווייה יעמוד על 830 מיליון שקל לאחר הכסף. ככל הנראה, העסקה מול מזרחי טפחות היא שלב מקדים להנפקת אלה השקעות בבורסת ת"א, בשאיפה לבצע את ההנפקה בשווי גבוה אף יותר.

לפי דו"חות אלה השקעות, שהיא חברה מדווחת משום שיש לה אג"ח נסחרות, ההון העצמי שלה עומד על 615 מיליון שקל, נכון לסוף ספטמבר, והיקף הנכסים שלה עומד על כמיליארד שקל. כלומר, העסקה המתגבשת מול מזרחי טפחות משקפת לה מכפיל הון של כ־1.2, שעומד בקו אחד עם רבות מחברות הנדל"ן המניב הנסחרות בבורסה. 

ראובן אלה ניהל מו"מ גם מול לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות הריאליות של בנק לאומי. גם זרוע ההשקעות הריאליות של בנק הפועלים, פועלים אקוויטי, הביעה עניין בהשקעה בחברה, אך בסופו של דבר אלה בחר להתקדם עם מזרחי אינווסט, שהיתה מעורבת בכמה עסקאות גדולות לאחרונה, כולל רכישת השליטה בכתר פלסטיק (בידי קרן קדמה וקרן קומיוניטי), בסלקום (בידי פורטיסימו) ובגלעם. בכל אחת מהעסקאות השקיעה מזרחי אינווסט כ־50 מיליון שקל. בנוסף, בשנה האחרונה השקיעה בכמה חברות התחדשות עירונית.

הונפקה, נמחקה ושבה לדווח

אלה השקעות הונפקה בבורסת ת"א ב־1993. ב־2001 אלה מחק את החברה מאחוזת בית, במסגרת הצעת רכש שבה רכש את יתרת מניות הציבור (כ־20%) לפי שווי של 72.5 מיליון שקל. באותה העת הוא גם פדה את יתרת איגרות החוב של אלה השקעות, כך שהחברה הפכה לפרטית וחדלה מלדווח. אבל ב־2022 אלה השקעות חזרה להיות חברה מדווחת, לאחר שגייסה אג"ח בהיקף של 187 מיליון שקל. הסכום שימש אותה לפרוע הלוואת בעלים לאלה וכן למימון רכישת הבניין של חברת מקורות ברחוב לינקולן בת"א. 

אלה השקעות הוקמה על ידי אלה ב־1991 תחת השם מבשרת הצעירה. היא שינתה לפני ההנפקה הקודמת את שמה לאלה הנדסת בניין ניהול והשקעות. ב־1 במרץ שינתה את שמה לשם הנוכחי. תחומי הפעילות שלה הם נדל"ן מניב, שבו היא פעילה החל מ־2022 גם ביוון וקפריסין; ייזום למגורים, שבו יש לה בשותפות פרויקט יזמי אחד באבן יהודה; מלונאות וניהול חדרי כושר. 

הפרויקטים המרכזיים של החברה הם בניין מקורות ומלון סאן בבת ים. את בניין מקורות רכשה החברה בינואר 2023 (90%) יחד עם יוסי ברון ודיין בר תמורת 310 מיליון שקל. 140 מיליון שקל שולמו במזומן למקורות, ו־170 מיליון שקל משמשים להקמת מטה חדש למקורות בחולון. אלה שכר חמש קומות מהבניין מידי מקורות כבר ב־2021, והסב אותן ל־40 דירות של 2 חדרים, שאותן החברה משכירה. על פי התוכנית שנרקמת, בניין מקורות בתל אביב ייהרס ברובו, היזמים יוכלו לבנות בניין בן כ־30 קומות ו־54 אלף מ"ר, שיכלול דירות, משרדים, מסחר ומלונאות. בסיס הבניין הוגדר לשימור ולכן לא ייהרס.

בניין המשרדים כנפי האלה בירושלים רשום בספרים בשווי 256 מיליון שקל והוא הנכס המהותי שלה יחד עם מלון מגדל דניאל שרשום ב־290 מיליון שקל בספרים.

בתחום המלונאות החברה מחזיקה 50% ממלון מגדל דניאל וממלון פאבליקה בהרצליה ובנתח ממלונות כרמים בהרי ירושלים ובת שבע בירושלים. אלה מחזיק בנפרד מהחברה גם את מתחם לאגו בראשל"צ ו־7 בתי מלון בהונגריה וגרמניה. את פאבליקה החברה גם מתפעלת והוא מיועד לתיירות פנים ותיירות חוץ עסקית. פעילות המלון ירדה בתשעת החודשים הראשונים של 2024 ב־12.7% לעומת התקופה המקבילה ב־2023, והמחיר לחדר ירד ב־101 שקל ללילה בממוצע. מלון בת שבע, שכמו כרמים ומגדל דניאל מושכר לחברת ניהול חיצונית, מנהל מו"מ על דמי הניהול שחברת הניהול מבקשת להפחית.

אלה השקעות חילקה בסוף מרץ דיבידנד של 5 מיליון שקל. את תשעת החודשים הראשונים של 2024 סיימה בירידה של 10% בהכנסות ל־36 מיליון שקל לעומת 40 מיליון שקל בתקופה המקבילה. ירידה שנבעה מסיום פרויקט של אלה הנדסה, החברה־הבת, וירידה בהכרה בהכנסות ממכירת קרקע באבן יהודה. החברה רשמה רווח של 17 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים לעומת 20 מיליון שקל בתקופה המקבילה. בקופתה היו בסוף הרבעון השלישי 14 מיליון שקל מזומן.

עסקת ענק בבת ים

בספטמבר האחרון רכשה אלה, בעסקת ענק מבחינתה, בהיקף של כ־300 מיליון שקל, שני שלישים ממלון סאן בדרום בת ים, שעליו בנויים שני מגדלי מגורים חדשים בני 23 קומות. המגדל הדרומי כולל 266 חדרי וסוויטות והמגדל הצפוני כולל כ־188 דירות נופש. המניות נרכשו מיהושע גוטמן הבעלים, בעסקה שהיא למעשה הסדר חוב מול בנק הפועלים, הנושה של הפרויקט. במסגרת ההסדר, אלה השקעות נטלה הלוואה של 230 מיליון שקל מהבנק והעמידה ערבות של כ־67 מיליון שקל לטובת הפרויקט. המלון ינוהל על ידי חברת ניהול שתיבחר.

אלה מחזיקה גם בבנייני משרדים בירושלים ובקולנוע פאר בתל אביב, המיועד לבנייה למגורים. אלה עצמו פועל באופן פרטי בהונגריה וגרמניה אבל מחויב לא להתחרות בחברה באזורים שבהם היא פעילה. 

מקרה מעניין שמדווח בדו"חות החברה מגלה כי במסגרת ההכנות לדו"ח הרבעון הראשון של 2024 עלה "שבמהלך הרבעון הראשון של שנת 2024 בוצעו מספר העברות כספים לתאגיד קשור לבעל שליטה ולקרובים של בעל השליטה, שהם גם דירקטורים בחברה. מיד לאחר גילוי הדברים, זמן קצר אחר 8 ההעברות האמורות, הכספים הושבו לחברה בתוספת ריבית וכל היתרות נסגרו. מבדיקה שערכה החברה עלה שההעברות נעשו עקב טעות ובתום לב וכן שבכל עת יתרת החוב בגין העברות אלה היתה בסכום לא מהותי לחברה. העניין דווח לוועדת הביקורת ולדירקטוריון החברה, אשר הנחו את החברה להכין נהלים מתאימים ובקרות מתאימות למניעת תקלות מסוג אלה בעתיד".